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徳島市内でも分譲マンションは人気ですが、
せっかくマンションを購入した分譲マンションを、転勤やいろんな事情で住まなくなった場合、
売却するのと、賃貸で貸すのとではどちらがお得でしょう?
具体例を出して説明していきます。

【賃貸の場合】

利回りの検討

賃貸にする場合、「利回り」がいくらになるのかの検討が必要です。

利回りとは、「投資金額に対して1年間でどのくらいの収入を得ることができるか」を割合で表したものです。

本来なら購入した金額での利回り計算となりますが、
中古物件として現時点での賃貸と売買の比較なので、現時点での売却価格とします。
利回り=年間賃貸収入÷想定売却価格×100

例えば、現時点で売却した場合の価格が1500万円だったとします。
家賃収入が月額10万円とすると、年間収入は120万円、この場合の利回りは120万円÷1500万円×100=8%となります。

表利回りと実質利回り

利回りの考え方には表利回りと実質利回りの2つがあります。

上記の計算はあくまで表利回りです。

この実質利回りとは、年間総賃貸収入から物件の運用コスト(管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料、家賃保証料、仲介手数料など)を差し引いた年間純収入で考えます。

実質利回り=(年間賃貸収入−年間支出)÷想定売却価格×100

年間経費が50万円とすると、実質利回りは、
(120万円-50万円)÷1500万円×100=4.7%となります。

また、何年か住んでいただいた場合、退去時の壁紙交換など、大家さんで負担しないといけない修繕費用も別途かかります。

【売却の場合】

値下がりのリスク

マンションを売却した場合は、当然ですが売却代金を得られます。

例えば築20年で1500万円で売却できるマンションだったとします。

現時点では1500万円でも、5年後売却した場合1200万円位に値下がりに、なっているかもしれません。

よって「今」売却した場合は将来の値下がりのリスクは回避できます。
(*値上がりすることもあるかとは思いますが、現時点で徳島での中古マンションでは値下がりするのがほとんどです。)

売却の経費

売却の場合は以下の経費が掛かります。
・ 仲介手数料(売買代金の3%+6万円)+消費税
・ 抵当権抹消等登記費用
・ 所得税(※譲渡益が出た場合)
・ 収入印紙
・ 修繕・クリーニング費用(必要なら)
・ 住宅ローンの返済(残債のある場合)

売却の仲介手数料

1500万円での売却の場合仲介手数料は約55万円(消費税8%で計算)
その他費用が15万円だったとすると、手取りが1430万円となります。

1430万円(今売った手取り価格)-350万円(家賃)=1080万円

売却経費が仲介料とリフォーム(壁紙交換等)=90万円かかった場合。

1080万円+90万円=1170万円

よって、5年後の価格が1170万円以上なら貸しておいた方がお得。
1170万円以下なら「今」売却したほうがお得といえるかと思います。

徳島市内のマンションで新築に近い中古マンションなどは、その後の物件価格の下落が大きいので、売却した方が良い場合が実際は多くなると思います。

逆に築20年以上の物件などは物件価格もすでに安くなっているので、その後の価格の下落スピードも緩やかです。

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